売却を検討中の方へ相続した賃貸中物件はどうする？進め方や注意点を紹介

相続した賃貸中物件の売却は可能か？

相続した賃貸中の物件は、入居者がいる状態でも売却することが可能です。このような物件は「オーナーチェンジ物件」として市場に出され、新しいオーナーが既存の賃貸借契約を引き継ぐ形となります。これにより、入居者は引き続き同じ条件で居住を続けることができます。

ただし、売却にあたっては以下の点に注意が必要です。

• **賃貸借契約の継続性**：賃貸借契約は新しいオーナーに自動的に引き継がれます。そのため、契約内容や期間を事前に確認しておくことが重要です。
• **入居者への通知**：物件の所有者が変わることを入居者に通知する必要があります。これにより、入居者との信頼関係を維持できます。
• **売却価格への影響**：賃貸中の物件は、空室の物件と比べて売却価格が低くなる傾向があります。これは、購入希望者が自由に物件を使用できないことや、賃貸借契約の条件による制約があるためです。

以下に、賃貸中物件の売却に関する主なポイントを表にまとめました。

相続した賃貸中物件の売却を検討する際は、これらのポイントを踏まえ、専門家と相談しながら進めることをおすすめします。

賃貸中物件を売却する際の主な方法とその特徴

賃貸中の物件を売却する際には、主に以下の3つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、最適な選択をすることが重要です。

1. 入居者が居住したまま売却する方法

この方法は、入居者がそのまま住み続ける状態で物件を売却するもので、一般的に「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

この方法は、投資家向けに物件を売却する際に適していますが、一般の購入希望者には敬遠されることが多いです。

2. 入居者に退去してもらい空室として売却する方法

入居者に退去してもらい、空室の状態で物件を売却する方法です。

この方法は、一般の購入希望者にもアピールしやすく、売却価格が高くなる可能性があります。

3. 入居者自身に物件を購入してもらう方法

現在の入居者に物件の購入を提案する方法です。

この方法は、入居者が物件を気に入っており、購入意欲が高い場合に有効です。

各方法にはメリットとデメリットが存在します。物件の状況や市場の動向、入居者との関係性を考慮し、最適な売却方法を選択することが重要です。

賃貸中物件売却時の注意点と対策

賃貸中の物件を売却する際には、特有の課題が存在します。以下に主な注意点とその対策を解説します。

売却価格が相場より低くなる可能性とその理由

賃貸中物件の売却価格は、一般的に空室物件よりも低く評価される傾向があります。これは、以下の理由によるものです。

• 収益還元法による評価：賃貸中物件は、将来得られる賃料収入を基に評価されます。現行の賃料が市場相場より低い場合、物件価値も低く見積もられます。
• 内覧の制限：入居者が居住しているため、購入希望者が物件内部を確認できないことが多く、これが価格交渉に影響を及ぼします。

これらの要因を踏まえ、売却前に賃料の見直しや、入居者との協議を行うことが有効です。

内覧が難しいことによる売却活動への影響と対策

入居者が居住中の場合、内覧の調整が困難となり、売却活動に支障をきたすことがあります。これに対する対策として、以下が挙げられます。

• 入居者との協力体制の構築：事前に入居者と内覧日時を調整し、協力を得ることで、スムーズな内覧が可能となります。
• 物件情報の充実：詳細な写真や動画を用意し、オンラインで物件の魅力を伝えることで、内覧の必要性を減少させることができます。

これらの対策により、内覧の制限による売却活動への影響を最小限に抑えることが可能です。

敷金や家賃の精算方法と手続きについて

賃貸中物件の売却時には、敷金や家賃の精算が必要となります。主な手続きは以下の通りです。

これらの手続きを適切に行うことで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

相続した賃貸中物件を高く売却するためのポイント

相続した賃貸中の物件をできるだけ高く売却するためには、いくつかの重要なポイントがあります。以下に、収益性の向上、適切な売却時期の選定、信頼できる不動産会社の選び方について詳しく解説します。

物件の収益性を高めるための改善策

賃貸物件の売却価格は、その収益性に大きく左右されます。収益性を向上させるための具体的な改善策を以下に示します。

これらの改善策を実施することで、物件の収益性が向上し、結果として売却価格のアップが期待できます。

適切な売却時期の選定と市場動向の把握方法

不動産市場は常に変動しており、売却時期の選定が価格に大きな影響を与えます。以下のポイントを参考に、最適な売却時期を見極めましょう。

• 市場調査の実施：地域の不動産市場の動向を定期的にチェックし、需要と供給のバランスを把握します。
• 経済状況の確認：金利や景気動向が不動産価格に影響を及ぼすため、経済ニュースを注視します。
• 税制改正の情報収集：不動産に関する税制が変更される場合、売却時期を調整することで節税効果を得られることがあります。

これらの情報を総合的に判断し、最適なタイミングで売却を進めることが重要です。

信頼できる不動産会社の選び方とその重要性

不動産の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社の選定が不可欠です。以下のポイントを参考に、適切な不動産会社を選びましょう。

• 実績の確認：過去の売却実績や取引件数をチェックし、経験豊富な会社を選びます。
• 専門知識の有無：相続物件や賃貸中物件の売却に精通しているかを確認します。
• 対応の丁寧さ：問い合わせ時の対応や説明の分かりやすさも重要な判断基準となります。

信頼できる不動産会社と連携することで、スムーズかつ有利な条件での売却が可能となります。

以上のポイントを押さえることで、相続した賃貸中物件をより高く売却することが期待できます。計画的に準備を進め、最適な売却を目指しましょう。

まとめ

相続した賃貸中物件の売却は、賃貸借契約の存在や売却方法によって注意点や手続きが異なります。入居者がいるままでも売却は可能ですが、相場より価格が下がる場合や内覧への工夫が重要です。収益性向上や市場の動向も意識し、信頼できる不動産会社を選ぶことが円滑な売却につながります。しっかりポイントを押さえて、自分に合った方法を選択しましょう。