相続登記義務化で実家の土地はどうなる？売る準備の進め方と注意点を解説

相続登記義務化で実家の土地に何が起こる？

相続登記が長年任意であった結果、登記簿上の所有者が分からない土地が全国的に増え、公共事業や復旧工事、民間取引の妨げとなる事例が生じてきました。
法務省の資料では、所有者不明土地の発生原因の大部分が相続登記未了にあるとされ、この問題に対応するため、不動産登記法等が改正されました。
その一環として、相続による不動産の取得について登記を申請することが法律上の義務となり、実家の土地を相続した場合も例外ではありません。
これにより、相続人が分かっている実家の土地でも、登記を放置すれば将来の利用や売却に支障が出る可能性が高まっています。

相続登記の申請義務は、民法及び不動産登記法の改正により、2024年4月1日に施行されました。
相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないとされています。
また、遺産分割協議が整い、その結果として不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内の申請が必要です。
さらに、この義務は施行日前の相続にも及び、すでに相続により取得したことを知っている実家の土地については、原則として2027年3月31日までに相続登記を終えることが求められています。

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合には、不動産登記法に基づき10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料は刑罰ではありませんが、義務違反に対する行政上の制裁であり、相続人が責任を問われる点に注意が必要です。
また、相続登記をせずに実家の土地や空き家を長期間放置すると、固定資産税などの負担だけが続く一方で、老朽化や雑草の繁茂、近隣への危険発生など管理上の問題が深刻化しがちです。
その結果、売却や活用を検討しようとした時には、権利関係の複雑化や建物の大幅な修繕費用などが障害となり、希望どおりに処分できないおそれがあります。

実家の土地を売る前に必須の相続登記と名義整理

実家の土地を売却するためには、登記簿上の所有者名義と、実際に売却を行う人が一致していることが前提になります。
相続登記がされておらず、名義が亡くなった親のままの場合、売買契約や所有権移転登記の手続が進められません。
また、相続人が複数いるのに一部の人だけで売却を進めることはできず、共有名義の場合は原則として共有者全員の同意が必要になります。
そのため、実家の土地を売る前提として、相続登記と名義整理を済ませておくことが欠かせない手順になります。

相続登記を行うにあたっては、まず遺言書の有無と内容を確認し、家庭裁判所での検認が必要な場合にはその手続を経ることになります。
遺言書がない場合は、戸籍の収集などにより法定相続人を調査し、その範囲と相続分を確認します。
次に、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が実家の土地を取得するかを話し合い、合意内容を遺産分割協議書として書面化します。
そのうえで、相続登記の申請書に加え、被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本や相続人の戸籍謄本など、必要書類をそろえて法務局に申請する流れになります。

もっとも、相続登記の義務化により、相続発生から3年以内に相続登記を申請する必要があり、期限内の申請が難しい場合の救済策として「相続人申告登記」が設けられています。
相続人申告登記は、自分が登記簿上の所有者の相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を簡易に履行できる制度です。
ただし、この手続は不動産の権利関係を公示するものではなく、実家の土地を売却したり抵当権を設定したりするためには、別途、通常の相続登記を行わなければなりません。
当面は実家の土地を売る予定がなく、まずは義務違反による過料を避けたい場合の最低限の対応として利用できる制度といえます。

相続登記後にすべき「実家の土地を売る準備」チェックリスト

相続登記が終わったら、まず実家の土地に関する基礎情報を整理しておくことが大切です。
固定資産税評価額や地目、登記簿に記載された地積などは、固定資産税納税通知書や登記事項証明書で確認できます。
また、登記簿上の地積と実際の面積が異なる場合には、評価や売却価格の検討に影響することがあります。
さらに、地番と住所は別の番号であるため、権利証や課税明細を見ながら、売却予定の土地を正確に特定しておくことが重要です。

次に、境界や面積、接道状況など、実家の土地の現況を確認しておくと安心です。
境界標が見当たらない場合や、隣地との境があいまいな場合には、将来のトラブルを防ぐために専門家への相談も検討できます。
国土交通省や法務省も、境界が不明確な土地では紛争が生じやすいことや、地籍調査などで正確な境界を把握する重要性を指摘しています。
また、道路への接し方や間口の広さ、土地の利用状況によっては、売却しやすさや評価に差が出ることがあるため、現地での確認を丁寧に行うことが望ましいです。

さらに、空き家となった実家の建物や敷地の管理状況も、売却準備として見直しておく必要があります。
国や自治体、専門機関は、空き家を放置すると劣化や防犯上のリスクが高まり、資産価値の低下や近隣への迷惑につながるおそれがあると注意喚起しています。
定期的な見回りや換気、郵便物やチラシの整理、庭木や雑草の手入れ、雨漏りや外壁の破損の有無などをチェックし、必要に応じて家財整理や保険の見直しも検討するとよいでしょう。
こうした準備を進めておくことで、実際に売却を進める段階になった際に、スムーズに手続を進めやすくなります。

空き家・実家の土地を相続した方の選択肢と将来設計

空き家や実家の土地を相続した場合、「住む」「貸す」「売る」「国への申請により手放す」といった複数の選択肢があります。
それぞれ、維持管理の負担や費用、将来の資産価値、家族の生活設計に与える影響が異なります。
また、相続登記の申請義務化や相続土地国庫帰属制度の創設など、法律面の環境も変化しています。
こうした制度を踏まえ、自身と家族に合った選択肢を早めに整理しておくことが大切です。

将来売却を視野に入れるのであれば、生前から家族で方針を話し合い、情報を共有しておくことが重要です。
具体的には、相続人の範囲や持分の希望、実家を誰が利用するか、売却する場合の目安時期などを確認しておくと、相続発生後の手続が円滑になります。
さらに、固定資産税情報や登記事項証明書、過去の測量図面などを整理・保管しておけば、相続登記や売却準備にかかる時間と負担を抑えやすくなります。
このような事前準備が、家族間のトラブルや手続遅延の防止につながります。

相続登記が義務化された今後は、空き家や実家の土地を「そのまま放置する」という選択肢はますます取りにくくなります。
相続登記を行ったうえで、自ら利用するのか、賃貸として活用するのか、売却で現金化するのか、あるいは相続土地国庫帰属制度の利用可能性を検討するのかなど、方向性を明確にしておく必要があります。
その際には、維持管理費や固定資産税の負担、長期的なライフプラン、建物の老朽化リスクなどを総合的に比較検討する視点が欠かせません。
制度を正しく理解し、早めに行動することで、実家の土地を賢く管理・活用しやすくなります。

まとめ

相続登記の義務化により、実家の土地や空き家を放置すると過料や売却不能などのリスクが高まります。
まずは相続登記や相続人申告登記で名義を整理し、固定資産税評価額や登記内容、境界や接道状況などを一つずつ確認することが重要です。
そのうえで「住む・貸す・売る・手放す」といった選択肢を比較し、家族で早めに将来の方針を話し合うことで、資産として賢く活用しやすくなります。
当社では、相続登記後の売却準備から活用方法の相談まで丁寧にサポートしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。