抵当権付きの相続不動産は売れる？売却方法・手続き・注意点まとめ
抵当権付きの相続不動産、売却するために
有限会社共栄住宅（岐阜市）
相続した不動産に「抵当権」が付いている。
この状況に直面したとき、多くの方がまず感じるのは「どうしたらいいのだろう」という不安です。
岐阜市を中心に、相続・任意売却・複雑案件の不動産売却を20年以上サポートしてきた有限会社共栄住宅にも、毎年多くのご相談が寄せられます。
特に近年は、相続した家や土地に抵当権が残っているケースが増え、売却の進め方に悩む方が少なくありません。
本記事では、抵当権付き相続不動産の売却について、
「何から始めればいいのか」「どんな流れで進むのか」「注意点は何か」
を、できるだけ分かりやすく解説します。
1. 相続不動産に抵当権が付いているとは？
抵当権とは、住宅ローンなどの借入れを返済できなくなった場合に、
金融機関が不動産を売却して返済に充てるための“担保権”です。
相続が発生すると、
不動産だけでなく、ローンや借金などの負債も相続される
という点がポイントです。
つまり、
• 被相続人（亡くなった方）が住宅ローンを完済していない
• 事業資金などの借入れの担保に不動産が入っていた
• 保証協会や個人保証の関係で抵当権が残っている
といった場合、相続した不動産には抵当権が付いたままになります。
2. 抵当権が付いたままでは売却できる？
結論から言えば、
抵当権が付いたままでは通常の売却は難しいです。
売買契約を結ぶ際、買主は「抵当権のない状態（＝完全な所有権）」で購入するのが一般的です。
そのため、売却するには次のいずれかが必要になります。
① 売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する
もっとも多いケースです。
売却代金を金融機関に返済し、抵当権を外してから引き渡します。
② 任意売却として進める
ローン残高が売却価格を上回る場合（オーバーローン）、
金融機関と交渉し、抵当権を外してもらう方法です。
③ 相続人が自己資金で完済する
資金に余裕がある場合は可能ですが、現実的には少数派です。
3. 相続不動産の売却は「相続手続き」から始まる
抵当権の有無に関わらず、相続不動産を売却するには
相続登記（名義変更）が必須です。
2024年4月から相続登記は義務化され、
放置すると過料（罰金）が科される可能性もあります。
相続登記のためには、
• 遺言書の有無確認
• 相続人の確定
• 遺産分割協議
• 必要書類の収集
など、専門的な手続きが必要です。
有限会社共栄住宅では、
司法書士・弁護士・税理士など専門家との連携体制が整っているため、
相続手続きから売却までワンストップでサポートできます。
4. 抵当権付き相続不動産の売却の流れ
ここでは、実際の売却の流れを分かりやすく整理します。
① 相続人の確定・相続登記の準備
まずは相続人を確定し、誰が不動産を相続するかを決めます。
遺産分割協議が必要な場合は、専門家のサポートが有効です。
② 不動産の査定
抵当権付きであっても、
不動産の価値を正確に把握することが最重要です。
• 市場価格
• 物件の状態
• 地域の需要
• 抵当権の内容
これらを総合的に判断し、売却の方向性を決めます。
③ 金融機関との調整
抵当権を外すためには、
金融機関との交渉が必須です。
• 売却代金で完済できるか
• 任意売却が必要か
• 残債の返済方法
• 引き渡し時期の調整
など、専門知識が求められる場面が多く、
経験豊富な不動産会社が間に入ることでスムーズに進みます。
④ 売却活動の開始
抵当権が付いていても、
売却活動自体は通常の不動産と同じように行えます。
• インターネット掲載
• 既存顧客への紹介
• 地域ネットワークを活かした販売
岐阜市で20年以上の実績を持つ共栄住宅は、
地域密着の強みを活かした販売力が特徴です。
⑤ 売買契約・抵当権抹消・引き渡し
買主が決まったら、
売却代金を使って抵当権を抹消し、引き渡しとなります。
任意売却の場合は、
金融機関の承認を得ながら進めるため、
専門的な調整が必要です。
5. よくあるご相談と共栄住宅の対応
● 相続人同士の意見がまとまらない
→ 中立的な立場で整理し、必要に応じて弁護士をご紹介します。
● ローン残高が多く、売却代金で完済できない
→ 任意売却の可能性を金融機関と交渉します。
● 遠方に住んでいて手続きが進められない
→ 書類の郵送対応やオンライン面談でサポートします。
● 空き家の管理ができず困っている
→ 売却までの管理方法もご提案します。
6. 抵当権付き相続不動産は「早めの相談」が成功の鍵
抵当権が付いた相続不動産は、
通常の売却よりも手続きが複雑で、
相続人だけで進めるのは大きな負担になります。
しかし、
正しい手順で進めれば、売却は十分に可能です。
むしろ、早めに動くことで
• 金融機関との交渉が有利になる
• 相続人間のトラブルを防げる
• 空き家の劣化を防ぎ、価値を維持できる
といったメリットがあります。
7. 岐阜市で相続不動産の売却なら、共栄住宅へ
有限会社共栄住宅は、
創業以来20年以上にわたり、
相続・任意売却・複雑案件の不動産売却を数多く解決してきました。
特に、
• 抵当権付き不動産
• 相続人が多いケース
• 司法書士・弁護士との連携が必要な案件
• 任意売却や競売回避の相談
といった“難しい案件”を得意としています。
岐阜市を中心に、
地域に根ざしたネットワークと実績を活かし、
お客様の状況に寄り添った最適な解決策をご提案します。
まとめ
抵当権付きの相続不動産は、
「売れないのでは」と不安に感じる方が多いですが、
適切な手順を踏めば売却は可能です。
• 相続登記
• 不動産査定
• 金融機関との交渉
• 売却活動
• 抵当権抹消
これらを一つずつ丁寧に進めることで、
スムーズな売却につながります。
相続や抵当権の問題でお困りの際は、
どうぞお気軽に有限会社共栄住宅へご相談ください。
地域の皆さまの安心と未来のために、
私たちは全力でサポートいたします。
岐阜県を中心にお隣の名古屋でも不動産売却・購入なら共栄住宅にお任せください！
どんな物件でもご相談ください！！
この記事の執筆者
♢不動産キャリア：22年
♢保有資格：宅地建物取引士
♢お客様にとって最適な物件を提案し、安心して取引ができるよう、常に信頼と誠実を大切にしたサービスを提供しています。
岐阜県全域・愛知県尾張地区で不動産情報の提供や売却・相続のご相談も承っています。ご希望の方には、おすすめの物件をご紹介いたします。
